"¿Cuánto rinde mi propiedad?" Es la pregunta más simple y, sin embargo, casi todo el mundo la responde mal. La fórmula popular —arriendo anual dividido por precio de la propiedad— ignora gastos, vacancia, impuestos y el costo del capital. Tres métricas correctas, en orden creciente de sofisticación, son las que importan.
Métrica 1: Cap Rate (Capitalization Rate)
Es la rentabilidad bruta antes de financiamiento. Sirve para comparar propiedades entre sí, ignorando cómo cada inversionista las financia.
Cap Rate = (Ingreso Neto Operativo Anual / Precio de la propiedad) × 100
"Ingreso Neto Operativo" significa arriendo bruto menos:
- Vacancia esperada (típicamente 5-8% en Santiago).
- Gastos comunes que no traspasas al inquilino.
- Contribuciones (impuesto territorial).
- Mantenimiento promedio (~UF 5-10 al año en un departamento típico).
- Comisión de administración si tienes corredor o gestor.
- Seguros (incendio obligatorio + opcional).
Ejemplo: departamento UF 3.500, arriendo UF 12 mensual.
| Concepto | UF anual |
|---|---|
| Arriendo bruto (UF 12 × 12) | + 144 |
| Vacancia (8% = 1 mes) | - 12 |
| Gastos comunes propietario (3 meses promedio) | - 6 |
| Contribuciones | - 8 |
| Mantenimiento promedio | - 7 |
| Comisión administración (8% del bruto) | - 11.5 |
| Seguro incendio | - 1.5 |
| Ingreso Neto Operativo | 98 |
Cap Rate = (98 / 3.500) × 100 = 2.8%
Si el aviso te decía "rentabilidad del 4.1%" (144/3500), realmente estabas mirando casi 50% más de lo que vas a ver en tu bolsillo. Por eso el ingreso operativo realista es la única base sólida para comparar.
Métrica 2: Yield Neto (después de impuestos a la renta)
El cap rate aún no considera el impuesto a la renta del arriendo (1ª categoría o global complementario, según el caso). El yield neto sí:
Yield Neto = (Ingreso Neto Operativo - Impuesto Renta) / Precio
El impuesto depende de si tributas como persona natural (global complementario, hasta 35%) o como SpA inversionista (27% primera categoría). Para la mayoría de propietarios chilenos en tramos medios, el impuesto efectivo sobre el arriendo es 10-15%.
Continuando el ejemplo: si pagas 13% efectivo de impuesto sobre las UF 98 → impuesto = UF 12.7. Yield Neto = (98 - 12.7) / 3.500 = 2.44%.
Métrica 3: ROI con Apalancamiento (Cash-on-Cash Return)
Si compraste con crédito hipotecario, las dos métricas anteriores subestiman tu rentabilidad real. ROI con apalancamiento mide qué retorno obtienes sobre el capital propio que pusiste:
Cash-on-Cash = (Flujo después de Hipoteca - Impuesto) / Capital Propio Invertido
Continuando el ejemplo: compraste UF 3.500 con UF 700 de pie + UF 2.800 de hipoteca (20%/80%). Tu cuota anual es UF 168 (a 20 años, 4.5%). Solo UF 42 de eso es interés (deducible); el resto es amortización (no es gasto, es construcción de patrimonio).
| Concepto | UF anual |
|---|---|
| Ingreso Neto Operativo | + 98 |
| Intereses hipoteca (deducibles) | - 42 |
| Impuesto renta (sobre 56 después de intereses, ~13%) | - 7.3 |
| Amortización capital (NO es gasto contable, sí salida de caja) | - 126 |
| Flujo de caja real | - 77.3 |
Espera, ¿flujo negativo? Sí — y eso no necesariamente significa "mala inversión". Significa que estás construyendo patrimonio: cada UF 126 que pagas de amortización va a tu propio capital. Tu Cash-on-Cash debe medirse considerando construcción de patrimonio + plusvalía, no solo flujo:
Retorno total año 1 = Flujo (-77.3) + Amortización (+126) + Plusvalía estimada (3% de UF 3.500 = +105) = UF 153.7
Sobre tu capital propio de UF 700 + costos de compra (~UF 100) = UF 800 invertido → Cash-on-Cash = 153.7 / 800 = 19.2% año 1.
Ese es el número que importa. Y por eso tantos profesionales recomiendan apalancar moderadamente (no vaciar el ahorro en una sola compra contado).
El check final: ¿es buena la rentabilidad que sacaste?
Para una propiedad de inversión en Chile en 2026, los rangos de Cash-on-Cash que considero buenos:
- < 8% año 1: probablemente la propiedad o el financiamiento tiene problemas. Revisa.
- 8-12% año 1: rendimiento medio, normal para zonas estables.
- 12-18% año 1: buena oportunidad, justifica la inversión.
- > 18% año 1: excelente, pero verifica supuestos (vacancia, plusvalía) — números muy altos suelen tener trampa.
Conclusión
Calcular bien tu rentabilidad lleva 30 minutos en una planilla y te ahorra 10 años de "creer que rinde el 5%" cuando en realidad rinde 2.5%. Si quieres que te armemos esta planilla con los números reales de tu propiedad, conversemos.